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房企高負債大舉買地預期依舊看漲

2020-01-17 03:20:00来源:励志吧0次阅读

华东地区4月土地市场继续上涨 厦门近期拍出一块地,楼面地价较去年6月份控股拿下的地块已经翻番,而南京河西南部号住宅地4月6日拍出了11124元/平方米的楼面价上海上周则在浦东拍出溢价超65%的单价总价双地王4月上海还将出让12幅经营性用地,起始出让金超90亿元一季度上海土地出让金185.77亿元,同比增172.44% 4月份,房企境外融资再度抬头4月15日,新城控股(010 )宣布发行于2016年到额为15亿元的9.75%优先票据,所得款项净额14.754亿元;4月16日,旭辉地产()也发行2.75亿于2018年到期之12.25厘优先票据 “企业高负债融资买地,必然要求加速回款”一位业内资深人士说,为了保证回款额,不少企业已经悄然上调房价,减少优惠 房企不惧负债率提升 德佑地产市场研究部统计显示,201 年 月,上海市商品房用地成交面积达到72.8万平方米,为最近8年同期的最高纪录 土地成交增长,高溢价再现,固然表明房企愿意砸钱拿地,但同时也逼迫它们通过融资渠道和销售回款,维持现金流阳光城控股有多个项目引入,去年实现百亿销售后,该公司今年又获得歌菲资产管理加大投资至 0亿元 如阳光城控股一样,本报采访的其他房企相关人士均表示,只要销售回款保证现金流,就不惧怕融资所带来的高负债率今年1月15日,新城控股发行于2018年到期金额为2亿美元的10.25%优先票据,所得净额1.95亿美元; 4月12日,新城控股旗下子公司上海新城万嘉房地产引入歌菲资产,注资于嘉定新城A和A地块,歌菲基金以5亿元持项目公司5%股权随后新城控股和旭辉再度发行优先票据 新城控股年内两次融资近 0亿元,成本在10%-1 %该公司去年实现合约销售金额约161. 亿元,按照现金流20%-40%用于购地的合理占比,新城控股今年显然已预留了足够的土地款 上市后即融资拿地扩张的新城控股、旭辉地产,负债率高企的同时毛利率开始下降以旭辉地产为例,该公司毛利率由2011年度的 4.2%降至2012年的2 .7%旭辉首席财务官游思嘉在公司年报发布会上表示,集团将极力维持负债水平于70%以下,今年计划加大境外借贷比重 房企不担心高负债引发现金流困境,源于去年的销售增长和今年开春的良好销情但4月15日国家统计局公布,截至 月末,全国商品房待售面积4.24亿平方米北京中原地产研究部总监张大伟表示,这需要至少6个月才能完全消化而21世纪不动产分析师张磊表示,新开工面积在下降,而销售面积增幅超过 成,这说明目前供求仍然偏紧如果供求关系不能改善,房价就依旧存在上涨的动力 上海楼市压力增大 上述业内资深人士指出,一些房企现金流不是很好,但为了生存必须拿地以为例,去年出售了南京西路的写字楼项目,资金压力缓解,今年又立即加入购地大军,准备回购去年退出的古北地块今年一季度,大部分房企均超额完成了销售任务,这给了它们敢于融资的动力 并非所有房企都愿意拼抢土地据世茂集团相关人士透露,上月在某二线城市参与地块拍卖,起拍价10亿,预测15亿可以接受,最终却拍出了2 亿,“太疯狂了”世茂选择了放弃争夺 克尔瑞研究中心分析师杨晨青认为,今年以来地王频现,源于住宅市场的持续回暖:一方面,住宅市场的稳步上升,使得众多房地产企业资金链好转,企业拿地的地气较足,而看涨的房地产市场预期使得企业愿意频频出手拿地另一方面,众多房企在一线市场的土地储备捉襟见肘,尤其是在北京、上海等核心城市201 年 月克尔瑞监测的15个典型企业在一线城市拿地总建筑面积占拿地总量的46.65%,企业纷纷出手一线城市补充库存 不过,当前时间点出现地王,增加了市场各方的压力克尔瑞分析师杨小贝认为,仅从上海市场来看, 月份新建商品住宅市场151.75万方的成交量已创下了2011年9月以来的新高,而新开盘项目价格走高也已稀松平常,加上唐镇地王的登场,“可以想见当前上海的压力已经开始积聚” 来自克尔瑞研究中心的判断是,下半年上海楼市政策加码已很难避免,调控手段依然离不开限购、限贷等手段,其中,中高档项目仍将是调控重点因此上述分析师建议,中高档项目应趁二季度加紧推盘,必要的情况下可以选择适当降价 张磊认为,如果不下决心改革房地产制度,全面征收税,仅仅是行政管制房价,限购限贷等,就永远只是临时性的治标之策,而无助于从根本解决由于货币流动、地价上涨和供求紧张给房价带来的持久压力

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